У арендодателя и арендатора часто возникают претензии друг к другу. Причина — дефекты в помещении, которое один сдает, а другой снимает. Чтобы не расплачиваться за чужую небрежность и отстоять свои интересы в суде, важно грамотно провести экспертизу.

Когда нужна экспертиза?

Вопрос экспертизы актуален для обеих сторон сделки по аренде: встречаются и арендаторы, которые оставляют объекты в ненадлежащем виде, и арендодатели, которые пытаются возложить на арендаторов расходы по ремонту.

Даже если стороны составили договор, в котором детально прописали обязанности по содержанию имущества и ответственность (штрафы, неустойки), это не гарантирует, что арендодатель вернет помещение в том же состоянии, в котором получил его. Нередко арендаторы оставляют в помещениях мусор и ненужные арендодателю элементы (крюки, перегородки, элементы дизайна). Бывает, что и само помещение требует ремонта. Иногда при осмотре объекта возникает удивление — что вообще делал здесь арендатор, если даже полы и потолки имеют существенные дефекты, которые могли быть вызваны только ненадлежащей эксплуатацией или нецелевым использованием объектов (например, складированием бетонных скульптур, хотя помещения сдавались под офисы).

Скорее всего, за этим последует судебное разбирательство. Его ключевым элементом будет экспертиза, которая оценит ущерб, нанесенный объекту. Чтобы понять, насколько сильно арендатор навредил помещениям, необходимо иметь четкое представление о том, в каком состоянии они были сданы. Иными словами, эксперт будет оценивать объект в формате «было — стало».

К сожалению, составляя качественные и многостраничные договоры и привлекая к этому профессиональных юристов, стороны зачастую не уделяют внимания фиксации состояния помещений при передаче в аренду. В таком случае проводить экспертизу сложнее, а ее выводы могут быть ошибочными. Впоследствии судебный спор завершается не так, как ожидалось: например, арендодателю не компенсируют имущественные потери или арендаторов не защищают от недобросовестных арендодателей.

Что нужно включить в акты сдачи и приема помещения?

Мы советуем требовательно относиться к составлению актов сдачи помещений и в аренду, и из аренды. Обязательно проконтролируйте выполнение следующих пунктов:

Оформите акт передачи отдельным документом. Иногда стороны обходятся тем, что просто прописывают в договоре, что «помещения переданы». Этого недостаточно: чтобы отстоять свои интересы в суде, вам понадобятся полные сведения о состоянии помещений.
Проиллюстрируйте акт качественными фотографиями. Дефекты могут обнаружиться где угодно: на полах, потолках, стенах, в дверных проемах. При возврате объекта арендодатель уже ясно видит, что требует особой фиксации (например, трещина в полу), и фотографирует конкретно этот элемент. При сдаче в аренду такую внимательность никто не проявляет. Часто на фотографиях необходимый элемент либо отсутствует, либо плохо виден. В итоге, сравнивая финальное состояние помещения с первоначальным, эксперты просто не могут оценить, как оно выглядело до сдачи.
Не пренебрегайте честной оценкой в акте сдаваемого помещения. Мы иногда видим акты передачи, где состояние помещений оценивается как «нормальное» или «удовлетворительное». В суде арендатор может сослаться на эту оценку в качестве аргумента о том, что «помещения и были неидеальными при сдаче» и «вполне возможно, что эти дефекты уже были, но их не зафиксировали». Если объекты действительно отвечают критериям чистоты и отсутствия внешних дефектов, оценивайте его состояние как «хорошее» или «отличное».
Не игнорируйте дату и место подписания акта. Когда идет спор о состоянии помещений при возврате, подписание акта передачи в регионе, отличающемся от локации объектов, или документ с «далекой» датой будут вызывать сомнение у суда.
Уделите внимание текстовому описанию объектов. Отдельно пропишите в акте, что объекты сдаются «без трещин», «без внешних дефектов», «без необходимости демонтажа отдельных элементов».
Проверяйте полномочия лиц, подписывающих акт. Просите доверенности на лиц, которые подписывают акты передачи. Если акты подписывает не генеральный директор, то их можно будет оспорить. В нашей практике был случай, когда пришлось искать договоры на техническое обслуживание, книги осмотра помещений, другие договоры с этим же контрагентом, запрашивать устав организации, пытаясь постфактум установить полномочия подписанта на передачу объекта. Сам факт передачи помещений мало кто оспаривает (хотя и такие случаи в нашей практике были) — раз есть спор о возврате помещений, значит, стороны подтверждают и факт передачи. Вызывает вопросы, отвечало ли подписавшее акт лицо за состояние и осмотр помещений.

Помните, что именно с актом передачи помещений в аренду эксперты будут сравнивать финальное состояние помещений для ответа на вопрос, какой ущерб был нанесен арендатором.

Как вести себя на экспертизе?

Если в ходе разбирательства дело дошло до экспертизы, обязательно проследите за тем, как она проходит:

Проверяйте даты проведения осмотров. Осмотры должны проводиться в короткий промежуток времени после съезда арендатора. У нас был случай, когда экспертиза была проведена спустя полгода после выезда арендатора. Несмотря на зафиксированные дефекты в помещениях, точно сказать, что они возникли по вине арендатора, не представлялось возможным.
Не сдавайте помещения в аренду до проведения осмотра. Несмотря на такую, казалось бы, очевидную рекомендацию, ее соблюдают не все. В судах арендодатели пытаются взыскать ущерб, даже когда после ответчика помещение уже снимали несколько других арендаторов. Найти виновного в таком случае будет очень трудно.
Участвуйте в осмотре. Отсутствие одной из сторон во время осмотра помещения дает возможность как «добавить» дефектов, так и, наоборот, что-то не учесть. Кроме того, пассивное поведение стороны в споре может служить основанием для вывода суда о том, что сторона «со всем согласна». Возражайте и письменно фиксируйте свои возражения. При проведении осмотров будет полезно присутствие не только юристов, но и специалистов в техническо-строительной сфере. Иногда юристы в силу отсутствия компетенции в строительстве могут чего-то не увидеть. Оптимальный состав участников любой стороны договора при осмотре: юрист, строитель и лицо, присутствовавшее при передаче объекта в аренду.

Как проверить эксперта?

Суд может не принять выводы эксперта, признать экспертизу недопустимым доказательством или отказаться приобщать ее заключение к материалам дела. В таком случае назначают новую судебную экспертизу, причем стороны могут сами предложить кандидатуры экспертов для нее.

Чтобы суд принял вашу экспертизу или согласился с выдвинутой вами кандидатурой, важно избежать следующих ошибок:

Эксперт некомпетентен. Компетенция эксперта должна быть связана со строительством или ремонтными работами. Когда экспертизу подписывает только экономист, это вызывает обоснованные вопросы: ущерб, он, возможно, посчитал правильно, но профессионально выявить все дефекты не мог.
В составе экспертов должно быть лицо с компетенцией в сфере оценочной деятельности. Это требование закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Желательно, чтобы у эксперта был опыт оценки коммерческой недвижимости — это повышает уровень доверия к его выводам.
Эксперты должны состоять в саморегулируемой организации оценщиков (СРО). Это тоже прописано в законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Для соблюдения всех перечисленных правил совсем не обязательно искать эксперта-строителя-оценщика с членством в СРО. Экспертизу может проводит группа специалистов, среди которых будут и строители, и профессиональные оценщики в сфере недвижимости.

На что стоит обратить внимание в заключении экспертизы?

Обычно заключение эксперта выглядит как 20–30-страничный документ с описанием объекта недвижимости, списком использованной литературы, исследовательской частью, комплектом фотографий и выводами. Иногда заключения включают в себя чертежи, изображения и графики.

Кейс:

У нас был случай с участием мирового лидера в сфере строительства. Заключение специалистов этой компании было прекрасно оформлено в цвете, дополнялось таблицами и графиками. Оформление заслуживало отдельного восхищения. Но по существу в каждом блоке экспертиза имела существенные недостатки.

В другом судебном споре между двумя небольшими компаниями заключение эксперта заняло всего 10 страниц, было напечатано на черно-белом принтере и сшито обычной нитью. Но это было, пожалуй, самое логически стройное и правильно оформленное заключение в нашей практике.

У сторон в среднем есть около 7–10 дней для того, чтобы ознакомиться с заключением и написать на него возражения. Вот на что стоит обратить внимание:

Критически изучите текст экспертизы. Порой выводы эксперта содержат нарушения логики. Например, эксперты пишут, что трещина в полу могла быть вызвана исключительно прокатом тяжелой техники, хотя дверной проем слишком узок, чтобы вкатить в помещение такую технику.
Проверьте образование экспертов. Бывают случаи, когда «эксперты-строители» не имеют высшего технического/строительного образования. К выводам, сделанным ими, суд может подойти с недоверием.
Запросите документы о строительстве объекта и его вводе в эксплуатацию. Дефекты могли появиться из-за естественного износа материала, из которого построен объект.

Ссылка на ресурс, где находится публикация
https://pro.rbc.ru/news/5db2f5...