Сделки с коммерческой недвижимостью могут быть небольшими, такими как скажем покупка помещения парикмахерской на первом этаже пятиэтажного жилого дома, или очень крупными, как например, покупка мультимодального торгового центра или комплекса зданий и сооружений какого-нибудь завода.  Но в обоих случаях имеются идентичные правовые риски. В определённых случаях компании специально прибегают к помощи юристов, которые делают due diligence и в последующем сопровождают сделку. В данной статье мы рассмотрим правовые риски, которые могут возникнуть при осуществлении покупки коммерческой недвижимости, потенциальные негативные последствия для покупателя и способы минимизации данных рисков.

Отметим, что к основным видам сделки с коммерческой недвижимостью относятся: купля-продажа, аренда, мена, приватизация, дарение и т.д. Согласно статье 147 ГК РК сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Мы рассмотрим вариант покупки, поскольку на наш взгляд именно покупка является как наиболее распространённым способом приобретения недвижимости, так и наиболее рисковым видом сделки. Сторонами сделки могут выступать физические лица, государственные и негосударственные юридические лица, однако для простоты понимания смоделируем ситуацию, где и покупатель, и продавец являются негосударственными юридическими лицами.

В соответствие со статьей 117 ГК РК к недвижимому имуществу относятся: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимому имуществу относят также некоторые специфичные виды имущества, такие как воздушные, речные и морские суда. Несмотря на то, что понятие коммерческая недвижимость на закреплено законодательно, мы должны понимать, что к коммерческим объектам недвижимости относятся такие объекты, которые способны генерировать доход и приносить прибыль, тем самым быть привлекательным с финансовой точки зрения. К таким объектам можно отнести индустриально-промышленные объекты заводов, фабрик, энергетических центров, административные и офисные отдельно стоящие здания, торговые центры, складские и логистические комплексы, автозаправочные станции, встроенно-пристроенные помещения торговли, общепита, земельные участки для коммерческого использования и многое другое. В определенной степени квартиры и жилые дома также можно отнести к коммерческой недвижимости (если они сдаются в аренду или же де-юре оформлены как жилище, но де-факто используются как коммерческая недвижимость). Однако отмечаем, что объекты жилого фонда согласно подпункту 28 статьи 2 Закона РК «О жилищных отношениях» являются отдельными жилыми единицами, предназначенные и используемые для постоянного проживания, отвечающие установленным санитарно-эпидемиологическим, техническим и другим обязательным требованиям.

Сама сделка покупки объекта недвижимости зиждется на трех основных базисных проверках.

Нурсалим Сулейменов,
юрист INTEGRITES Kazakhstan