Самовольная постройка не всегда подлежит сносу. При определенных условиях собственник может отстоять права на спорный объект недвижимости. Как убедить в этом суд?

Новые поправки в ст. 222 ГК ограничили возможности исполнительной власти по внесудебному сносу самовольных построек. Однако риски сноса для большинства собственников подобных объектов по-прежнему актуальны. Между тем, законодатель устанавливает ряд условий, при одновременном соблюдении которых лицо вправе признать за собой право собственности на объект самовольного строительства (п. 3 ст. 222 ГК). Кроме того, разъяснения Пленумов ВС и ВАС добавляют еще одно требование (постановление Пленума ВС № 10, Пленума ВАС № 22 от 29.04.2010, далее – Постановление № 10/22). Рассмотрим, какие обстоятельства нужно доказать, чтобы суд признал право собственности на спорный объект.

Признаки самовольной постройки

Положения ст. 222 ГК называют три признака, при наличии хотя бы одного из которых объект недвижимости признается самовольной постройкой (Обзор судебной практики № 2, утв. Президиумом ВС 06.07.2016). Так, строение, сооружение или иное недвижимое имущество должно быть возведено:

>На земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;

>Без получения на это необходимых разрешений;

>С существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу изменений, внесенных в ст. 222 ГК Федеральным законом от 03.08.2018 № 339-ФЗ, помимо наличия хотя бы одного из указанных признаков, для признания постройки самовольной необходимо наличие дополнительных условий применения этих признаков. Так, необходимо, чтобы разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и/или соответствующие градостроительные и строительные нормы и правила были установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являлись действующими на дату выявления самовольной постройки.

Помимо легального определения самовольной постройки судебная практика добавляет, что самовольная постройка – это правонарушение, основанное на одном из двух аспектов: (определение ВС от 10.03.2016 по делу № А32-22681/2014)

— частноправовом (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю);

— публично-правовом, который включает формальный аспект (отсутствие необходимых разрешений) или содержательный (нарушение градостроительных и строительных норм и правил).

Последствия признания объекта самовольной постройкой

Санкцией за возведение самовольной постройки выступает обязанность ее снести. (определение КС от 28.06.2018 № 1515-О)

>Лицо, осуществившее самовольное строительство, не приобретает право собственности на такой объект недвижимости.

>В обновленной редакции ст. 222 ГК введено еще одно последствие самовольного строительства – это обязанность привести самовольную постройку в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом.

По общему правилу решение о приведении постройки в соответствие с определенными параметрами принимает суд на основании заявления органа местного самоуправления. Орган местного самоуправления вправе самостоятельно принять такое решение только в случаях, указанных в ч. 4 ст. 222 ГК. При этом он не вправе принимать решение о приведении постройки в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества:

  • право собственности на который зарегистрировано в ЕГРН;
  • право собственности на который признано судом в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК;
  • в отношении которого ранее суд принял решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки;
  • в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.

В настоящий момент в судебной практике не встречаются примеры, когда орган местного самоуправления обращался бы с требованием о приведении постройки в соответствие с определенными параметрами. Требования остаются прежними: признать объект самовольной постройкой и снести.

Условия для признания права собственности на самовольную постройку

>Лицо имеет права в отношении земельного участка, допускающие строительство на нем спорного объекта. Данное требование не вызывает сложностей как при толковании судами, так и с точки зрения доказывания. Гражданское законодательство устанавливает, что собственник земельного участка вправе возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. (п. 1 ст. 263, п. 2 ст. 260 ГК)

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. (п. 2 ст. 263 ГК) Соответственно, для подтверждения данного обстоятельства, достаточно представить в суд правоустанавливающие документы в отношении земельного участка.

Пример из практики. Собственник земельного участка требовал признать за ним право собственности на объект недвижимости в порядке ст. 222 ГК. Суды удовлетворили требования истца, поскольку сочли возведенный объект самовольной постройкой, находящейся в границах земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности. (постановление АС Волго-Вятского округа от 22.03.2018 по делу № А43-11700/2017).

Пример из практики. Общество в отсутствие необходимых разрешительных документов произвело реконструкцию принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости, а затем обратилось с иском к администрации области с требованием о признании права собственности на новый объект. Суды удовлетворили заявленные требования, установив, что общество является собственником земельного участка. (постановление АС Московского округа от 15.03.2018 по делу № А41-68592/2017)

Более интересна ситуация, когда в суд с соответствующим иском обращается арендатор земельного участка, осуществивший самовольное строительство. Суды однозначно указывают, что право собственности арендатора на самовольную постройку, возведенную на земельном участке без необходимых разрешений, признается при следующих условиях:

— участок предоставлен арендатору по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости;

— спорный объект простроен без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил;

— сохранение спорного объекта не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. (определения ВС от 20.10.2016 по делу № А40-30372/2013, от 25.09.2014 по делу № А65-6880/2013, Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС 19.03.2014)

Изложенная правовая позиция ВС применяется только при наличии воли собственника земельного участка на предоставление своего имущества для строительства на нем соответствующего объекта. В противном случае арендатор нарушает п. 1 ст. 615 ГК, устанавливающий, что использование арендованного имущества должно осуществляться в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. При этом такое противоправное поведение арендатора не позволит ему приобрести права на самовольную постройку.

Пример из практики. Арендодатель обратился в суд с требованием обязать арендатора земельного участка освободить участок от находящихся на нем построек.

Суды установили, что ни один из договоров аренды не содержал положений о предоставлении ответчику права на возведение капитальных объектов на предоставленном в аренду земельном участке. Также отсутствовали доказательства согласования арендатором факта возведения каких-либо временных и капитальных объектов. В связи с этим суды пришли к выводу об отсутствии у арендатора права на строительство и признали возведенные строения самовольными постройками. (постановление АС Московского округа от 30.08.2018 по делу № А40-152324/2010)

Соответственно, арендатору необходимо крайне внимательно отнестись к условиям договора аренды, в котором недвусмысленно должна быть выражена воля арендодателя (собственника земельного участка) предоставить участок именно под строительство объектов недвижимости конкретного типа.

Постройка должна соответствовать не только нормам закона, но и целевому назначению участка.

>Объект самовольного строительства на день обращения в суд должен соответствовать установленным требованиям. Одним из важнейших требований законодателя для признания права собственности на самовольную постройку является подтверждение истцом соответствия такой постройки различным требованиям земельного и градостроительного законодательства (правилам землепользования и застройки, градостроительным и строительным нормам и правилам и т.п.). Бремя доказывания такого соответствия лежит на истце.

Истцу важно подтвердить, что целевое назначение земельного участка, на котором расположена самовольная постройка, соответствует возведенному строению. Иное будет свидетельствовать о нарушении норм земельного законодательства, что заблокирует применение положений ст. 222 ГК и повлечет отказ в иске о признании права собственности на объект самовольного строительства. (постановления АС Московского округа от 12.03.2018 по делу № А40-17566/2017, АС Поволжского округа от 07.09.2017 по делу № А55-20323/2016, АС Восточно-Сибирского округа от 17.03.2016 по делу № А19-3960/2015, АС Дальневосточного округа от 14.09.2018 по делу № А51-22687/2017)

Пример из практики. Лицо, осуществившее самовольное строительство, подтвердило заключением судебной строительно-технической экспертизы соответствие самовольной постройки всем необходимым строительным и санитарным нормам и правилам. Однако семиэтажный объект самовольного строительства был возведен на земельном участке с целевым назначением – строительство мало- и среднеэтажных жилых домов с количеством этажей не более пяти. В результате суды сочли невозможным признать право собственности на самовольно возведенное строение. (определение ВС от 13.01.2015 № 18-КГ14-168)

Пример из практики. Общество пыталось признать право собственности на объект капитального строительства. Суды отказали в удовлетворении заявленных требований, поскольку градостроительный регламент общественно-деловой зоны, к которой отнесен принадлежащий обществу земельный участок предусматривал максимальный процент застройки участка 50%. При этом административно-офисное здание истца занимало 60,6% земельного участка, что превышало установленный допустимый объем. (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 01.11.2018 по делу № А10-7134/2016)

Изменить вид разрешенного использования земельного участка возможно только в строго установленном законом порядке, что затрудняет узаконивание самовольной постройки.

Как указал Президиум Верховного суда, самовольное изменение разрешенного вида использования земельного участка не допускается. В тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не соответствует разрешенному виду использования, а компетентный орган отказал в его изменении, суд не может удовлетворить требование о признании права собственности на такую постройку. Иное решение суда противоречило бы положениям ст. 8 ЗК, определяющей порядок отнесения земель к категориям и перевода их из одной категории в другую. (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС 19.03.2014)

>Сохранение постройки не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц и не создавать угрозу жизни и здоровью граждан. Подтверждение данного обстоятельства напрямую связано с установлением соответствия самовольной постройки градостроительным и строительным нормам и правилам, поскольку именно их нарушение создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Президиум ВАС (информационное письмо Президиума ВАС от 09.12.2010 № 143), а затем и Президиум ВС (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС 19.03.2014) указывали, что допущенные при возведении самовольной постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил являются основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на такую постройку, если нарушения являются существенными и неустранимыми. К существенным относятся, например, неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Исходя из положений гражданского законодательства, неполучение разрешения на строительство хотя и является одним из признаков самовольной постройки и основанием для ее сноса, но само по себе не означает, что она безусловно создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Бремя доказывания отсутствия такой угрозы лежит на истце. При этом вопрос о соответствии возведенного объекта соответствующим нормам и правилам требует специальных знаний. Для решения данного вопроса при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности суд вправе назначить экспертизу. (п. 26 Постановления № 10/22) Однако истец может провести и досудебную экспертизу, направленную на подтверждение безопасности спорной постройки. Как показывает судебная практика, заключение такой экспертизы является доказательством, оценивается судом по правилам ст. 71 АПК и зачастую не требует проведения судебной экспертизы. (постановления АС Восточно-Сибирского округа от 14.07.2015 по делу № А19-2338/2014, ФАС Дальневосточного округа от 18.06.2012 по делу № А51-14218/2011)

Однако иногда суд, несмотря на проведенное истцом досудебное исследование, назначает судебную экспертизу.

Пример из практики. Истец представил в материалы дела экспертные заключения, которые подтверждали, что спорное здание соответствует санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам, противопожарным требованиям. Однако суд назначил судебную экспертизу, которая выявила нарушения требований пожарной безопасности. В итоге суды отказались признать право собственности на здание. (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 27.09.2018 по делу № А33-2857/2017)

Таким образом, целесообразно перед подачей иска о признании права собственности провести досудебную строительно-техническую экспертизу с постановкой эксперту вопросов относительно соответствия спорной постройки экологическим, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, градостроительным, строительным нормам и правилам, а также отсутствия/наличия угрозы жизни и здоровью людей при ее сохранении.

Отсутствие разрешения на строительство не помешает признать право собственности на самовольную постройку

>Единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. (п. 26 Постановления № 10/22) Суды удовлетворяют иски о признании права собственности на самовольную постройку, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию.

Однако в целях предотвращения обхода специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей, судебная практика устанавливает следующее обязательное требование. Лицо, создавшее самовольную постройку, должно подтвердить, что предпринимало надлежащие меры к ее легализации. В частности, пыталось получить разрешение на строительство и/или акт ввода объекта в эксплуатацию. Также суды проверяют правомерность отказа уполномоченного органа в выдаче такого разрешения или акта.

Пример из практики. Общество реконструировало объект недвижимости и сразу же обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на основании ст. 222 ГК. При этом общество не предпринимало никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала реконструкции спорного объекта, так и во время проведения работ. В связи с этим суды пришли к выводу, что удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям ст. 222 ГК и ст. 51 ГрК. (информационное письмо Президиума ВАС от 09.12.2010 № 143)

Заменить меры по получению разрешения на строительство иными действия или документами не получится. Так, в одном из дел суды указали, что переписка с департаментов архитектуры, строительства и землепользования не свидетельствует о соблюдении предусмотренного законом порядка получения разрешительных документов. (постановление АС Дальневосточного округа от 25.12.2017 по делу № А73-167/2017)

Пример из практики. Истец указывал, что принял надлежащие меры по легализации спорных объектов. Суд не согласился с его доводами и указал, что обращение в администрацию муниципального образования с заявлением о предоставлении информации о соответствии размещения самовольных построек градостроительным нормам и правилам не является надлежащей мерой по легализации объектов самовольного строительства. (постановление АС Поволжского округа от 06.12.2017 по делу № А57-30538/2016)

Следует учитывать, что обращение за разрешением на строительство после начала строительства не позволит узаконить соответствующую постройку. Такая позиция широко воспринята судебной практикой. (постановления АС Северо-Западного округа от 28.04.2017 по делу № А56-34352/2016, АС Уральского округа от 19.10.2017 по делу № А07-27456/2016, АС Поволжского округа от 26.12.2017 по делу № А49-2194/2017) Иной подход ставил бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в худшее положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Между тем, суд признает достаточными меры по легализации объекта самовольного строительства, если застройщик не получил разрешение на строительство по независящим от него причинам.

Пример из практики. Суды трех инстанций признали право собственности на самовольную постройку, поскольку администрация отказала обществу в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по причине непредставления определенных документов. (постановление АС Дальневосточного округа от 02.11.2017 по делу № А51-25045/2014)

Вывод. Для признания права собственности на самовольную постройку в порядке ст. 222 ГК истцу важно учесть ряд моментов:

  • земельный участок, на котором возведен объект самовольного строительства, должен принадлежать истцу на праве собственности, либо на условиях договора аренды (в последнем случае договор должен прямо предусматривать право арендатора возводить на арендуемом земельном участке объекты недвижимости);
  • вид разрешенного использования земельного участка должен соответствовать самовольной постройке, возведенной на нем;
  • перед осуществлением самовольного строительства необходимо предпринимать надлежащие попытки к получению разрешительной документации;
  • перед подачей иска целесообразно провести строительно-техническую экспертизу, которая подтвердит, что постройка соответствует экологическим, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, градостроительным, строительным нормам и правилам, а ее сохранение не угрожает жизни и здоровью людей.

Автор статьи: Евгений Коновалов, младший юрист практики разрешения споров

Ссылка на ресурс, где находится публикация
https://e.arbitr-praktika.ru/a...