Договір оренди землі в умовах воєнного часу: на що звернути увагу

Із запровадженням в Україні воєнного стану більшість сфер правового регулювання зазнали суттєвих змін та обмежень. Не стала винятком і сфера земельних відносин, зокрема, оренди землі. Через призупинення функціонування Державного земельного кадастру та Єдиного державного реєстру речових прав на нерухоме майно земельні відносини в Україні фактично були поставлені на паузу. Разом із тим, упродовж останніх місяців законодавець прийняв рішення щодо спеціального регулювання земельних відносин. Йдеться, зокрема, про Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» № 2145-IX від 24.03. 2022 р. (далі – Закон № 2145) та Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» № 1423-IX від 28.04. 2022 р. (далі – Закон № 1423), що набув чинності 27.05. 2022 р.

Що нового у сфері оренди сільськогосподарських земель

З початку запровадження воєнного стану найбільше внесених Законом № 2145 змін стосуються сфери оренди земель товарного сільськогосподарського виробництва, зокрема, щодо наступного:

• передбачається автоматичне поновлення строком на 1 рік договорів, строк користування земельними ділянками за якими сплив після запровадження воєнного стану, в тому числі приватної власності;
• спрощено процедуру передачі ділянок для товарного сільгоспвиробництва строком на 1 рік без проведення земельних торгів та без реєстрації ділянки в Державному земельному кадастрі, з реєстрацією самого договору оренди в окремих книгах військовими адміністраціями;
• земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності можуть надаватися в користування лише для ведення товарного сільгоспвиробництва; передача земель у користування для інших цілей наразі не передбачена;
• земельні торги щодо прав оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності не проводяться, нові не оголошуються, а такі, що не завершені, вважаються скасованими;
• орендарі та суборендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення усіх форм власності можуть передавати на строк до 1 року належне їм право оренди, суборенди іншій особі для використання земельної ділянки за цільовим призначенням без погодження із власником за простим повідомленням;
• землекористувачі, які використовують земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності на праві постійного користування (крім державних, комунальних підприємств, установ, організацій), емфітевзису, можуть передавати такі земельні ділянки в оренду строком до 1 року для ведення товарного сільгоспвиробництва.

Варто ще раз підкреслити, що зазначені новели стосуються лише ділянок, призначених для товарного сільгоспвиробництва, тож відповідні оновлення правил не поширюються на решту земель. В цілому, враховуючи назву Закону № 2145 та його основну мету, можна схвально оцінити спрощення ряду процедур та розширення можливостей розпоряджатися землею, необхідною для сільгоспвиробництва. Дійсно, низка спрощень (щодо торгів, реєстрації, процедур землеустрою) дозволять ефективніше та швидше використовувати всі можливості для підтримання виробництва сільгосппродукції на належному рівні.

Разом із тим, залежно від ситуації варто належним чином оцінювати та враховувати нові особливості. Так, наприклад, укладення орендарем нових договорів щодо земельних ділянок, що безпосередньо до цього знаходились у користуванні в іншого користувача, через автоматичне поновлення строку оренди, яке не потребує реєстрації, стане неможливим без додаткових запобіжних заходів. Наприклад, слід буде окремо укладати окремі угоди про припинення поточного договору оренди та реєструвати припинення права користування в Єдиному державному реєстрі майнових прав. Враховуючи обмеження щодо функціонування Єдиного реєстру майнових прав, зробити це може бути складно або неможливо, наприклад, у регіонах, в яких ведуться активні бойові дії або які тимчасово окуповані. Навіть якщо такі дії буде виконано, через імперативні формулювання норми про поновлення строку дії договору ризик подальшого судового оскарження лишатиметься. Найголовніше, що така норма стосується й земель приватної форми власності, а отже, вона суттєво обмежить свободу власника та унеможливить припинення договору оренди на найближчий рік без згоди користувача.

Так само залишить власника у статусі простого спостерігача й нова можливість передачі ділянок в суборенду без його згоди. Така новела додає більше невизначеності для власників, а в деяких випадках може створити поле для недоброчесних дій з боку землекористувачів. За чинними договорами можливі ризики такого законодавчого лібералізму доведеться нівелювати вже по факту конкретної ситуації залежно від фактичних обставин можливих недоброчесних маневрів. При укладенні ж нових договорів власникам слід обережно підходити до умов та формулювань договору оренди з урахуванням того, що будь-якої миті фактичним користувачем земельної ділянки може виявитись будь-яка третя особа. Разом із тим, варто враховувати, що дані відносно передачі прав не будуть зареєстровані в Єдиному реєстрі майнових прав, а лише зафіксовані у Книзі реєстрацій військових адміністрацій. Отже, й третім особам буде важко визначитись, хто саме фактично має право користування, та чи не «обтяжене» воно додатково суборендою.

Певні аспекти законодавчих змін варто брати до уваги й потенційним орендарям, адже Законом № 2145 встановлено не тільки спрощення процедур. Наприклад, скасування проведення земельних торгів радше додасть невизначеності процедурі укладення договорів оренди в цілому та ускладнить врегулювання конкуренції серед охочих отримати ділянки в користування. Визначальним фактором може стати банальна спритність та вміння швидко провести правильну комунікацію з органом, що прийматиме рішення про передачу в оренду. Крім того, орендарям наразі не варто розраховувати на передачу сільгоспземель комунальної та державної власності в користування для інших цілей, окрім товарного сільгоспвиробництва. Формулювання норми виглядає простим і чітким, а її прочитання та пряме виконання може затримати й відкласти укладення договорів оренди сільгоспземель для інших цілей до припинення воєнного стану або внесення змін чи роз'яснень до застосування цієї норми.

Новели щодо оренди земель іншого призначення

Аби адаптувати регулювання земельних відносин до реалій війни, законодавець прийняв Закон № 1423, який охоплює ширше коло питань та стосується різних категорій земель. Разом із тим, питання саме оренди земельних ділянок Законом № 1423 оновлені немасштабно.

Однією з цікавих новел є виключення іноземних юридичних осіб із кола потенційних орендарів земельних ділянок, яке закріплене у статті 93 Земельного кодексу України та статті 5 Закону України «Про оренду землі». Зазначена категорія орендарів у цілому була досить екзотичною через додаткові обмеження та процедурні умови, але тепер, коли її взагалі виключено, цей факт  варто враховувати при плануванні та структуруванні подальшого користування землею.

Також Закон оновлює правила розмежування ділянок, що знаходяться тепер у власності територіальних громад (за межами населених пунктів). Він також встановлює, що відповідна зміна власника таких земель не впливає на чинність укладених договорів оренди та не потребує їх зміни. За оновленим загальним правилом, зміна власника земельної ділянки не вимагатиме обов'язкового внесення змін до договору оренди та відповідної обов’язкової державної реєстрації таких змін (ст 148-1 Земельного кодексу).

На продовження положень Закону № 1423 запроваджується можливість для особи, яка використовує земельну ділянку на праві емфітевзису (для сільгоспцілей), передавати її в оренду. В цілому така норма є продовженням норм Закону № 2145 та спрямована на розширення можливостей використання земель для сільгосппотреб.

Відповідно, норми Закону № 1423 радше внесли «косметичні» оновлення до сфери регулювання орендних відносин, які варто враховувати під час укладення та виконання договорів оренди землі.

Автор:
Костянтин Сілкін, старший юрист

Опубліковано Юридичною Газетою