Забудовникам приготуватись: нове в ДБН та оподаткуванні

06.10.2022

Наприкінці минулого року Міністерство розвитку громад та територій (Мінрегіон) видало три накази, якими внесло зміни до 25 Державних будівельних норм та стандартів (ДБН). Частина з них набула чинності з 1 вересня 2022 р., решта – з 1 жовтня.

Ці масштабні оновлення суттєво вплинуть на сучасне будівництво в Україні. Змін зазнали вимоги до проєктування та, власне, до самого процесу будівництва різних об’єктів. Ці зміни направлені, по-перше, на вдосконалення протипожежного та цивільного захисту; по-друге, на поглиблення вимог щодо інклюзивності та доступності для людей з обмеженими можливостями; по-третє, на забезпечення енергоефективності та енергозбереження об’єктів. В результаті всі ці нововведення дозволять нормативній базі наздогнати поточні тенденції у галузі.
Перелік всіх змін з активними посиланнями наведено наприкінці статті, а зараз розглянемо найцікавіші новели.

Містобудівні ДБН

Потреба у внесенні змін до містобудівних ДБН виникла через оновлення законодавчої бази у сфері містобудування, зокрема ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності», положень адміністративно-територіальної реформи та реформи децентралізації. Мета – привести у відповідність містобудівну документацію усіх рівнів (місцевого, державного, регіонального) та забезпечити можливість вносити містобудівну документацію на державному і регіональному рівнях до містобудівного кадастру. Відповідні нові ДБНи набули чинності з 1 жовтня 2022р.

Так, ДБН Б.1.1-14:2021 «Склад та зміст містобудівної документації на місцевому рівні» регулюють три ключові типи документації:

• комплексний план (стратегію) просторового розвитку території територіальної громади, • генеральний план населеного пункту, • детальний план території.

Нові ДБН прискіпливо регулюють зміст та структуру усіх частин відповідної документації із розширеним змістом. Наприклад, з’явилися розділи щодо землеустрою, історико-архітектурного опорного плану, плану зонування та бази геоданих.

Для більш ефективного розвитку громад та територій пропонується розробляти документацію (комплексний план генеральних планів, детальні плани територій) щодо територій в межах та за межами населених пунктів як єдиний комплексний документ.

А от ДБН Б.1.1-13:2021 «Склад та зміст містобудівної документації на державному та регіональному рівнях» та ДБН Б.2.2-3:2021 «Склад та зміст історико-архітектурного опорного плану населеного пункту» регулюють та гармонізують відповідні види містобудівної документації із поточною нормативною базою. Безумовно, нові норми зазначених ДБНів будуть стосуватись безпосередньо розробки містобудівної документації. Тож доля багатьох будівельних проєктів залежатиме від того, наскільки правильно та ґрунтовно їх склали.

Склад та зміст проєктної документації на будівництво (Зміна № 2 ДБН А.2.2-3:2014)

Терміни «капітальний ремонт» та «реконструкція» відкоригували, додавши роботи з поліпшення умов доступності до об’єктів (інклюзивності).

З’явилась можливість застосувати методи БІM (BIM) при розробці проєктної документації за умови дотримання вимог ДСТУ ISO 19650-1, що стало першим суттєвим кроком до запровадження провідної методології.

Житлові будинки (Зміна № 1 ДБН В.2.2-15:2019)

Зміни до ДБН дозволили осучаснити терміни «тераса», «французький балкон», «веранда», внесено зміни щодо мінімальних параметрів різних груп приміщень, а також з’явилася можливість проєктування кухонь-ніш; кухонь, об’єднаних із вітальнею, та засклених лоджій. Рекомендується проєктування ніш для поштоматів. Окрему увагу приділено вимогам пожежної безпеки та цивільного захисту.

Заклади дошкільної освіти (Зміна № 1 ДБН В.2.2-4:2018)

Суттєве оновлення – можливості розміщувати заклади дошкільної освіти не тільки в окремих будівлях, але й у складі будівель іншого призначення. Таким чином, їх розміщення у житлових будинках допоможе забезпечити попит у густонаселених районах та кварталах.

Крім того, оновлено вимоги щодо обладнання ігрових зон та майданчиків (навіси, спортивні тренажери тощо) для комфортніших умов перебування та освіти.

Решта змін стосується забезпечення безпеки (протипожежної), cтворення безбар’єрного простору, а також регулювання питання інклюзивності.

Вулиці та дороги населених пунктів (Зміна № 1 ДБН В.2.3-5:2018)

Багато уваги в оновлених ДБН приділено питанням транспорту, зокрема, йдеться про зміну № 3 ДБН В.2.3-15-2007 «Автостоянки і гаражі для легкових автомобілів» та зміну № 3 ДБН В.2.3-18:2007 «Споруди транспорту. Трамвайні та тролейбусні лінії. Загальні вимоги до проєктування».

Серед основних змін у ДБН В.2.3-5:2018 – звуження смуг руху транспорту, що дозволить облаштувати на вулицях додаткові смуги для громадського транспорту або велодоріжки. Крім того, вужчі смуги мають підвищити безпеку руху, адже це півсвідомо спонукатиме водіїв їхати обережніше та повільніше.

Відтепер заборонено влаштовувати паркувальні майданчики на тротуарах, смугах громадського транспорту, вздовж проїжджих частин магістралей безперервного руху, а також обмежено можливість створювати паркування вздовж інших міських магістралей. Раніше паркування регулювалося правилами дорожнього руху.

Варто відзначити, що оновлення ДБН демонструє прихильність держави до змін та запровадження європейських стандартів. Навіть у непрості часи воєнного стану їх введення в дію демонструє прагнення держави гармонізувати українські норми з європейськими нормами та практиками, що має позитивно відбитися на євроінтеграційному русі країни. Звісно, змінювати всі вулиці і будинки, які спроєктовані за старими ДБН, наразі не будуть, втім матимемо надію, що відбудова зруйнованого житла та інфраструктури буде здійснюватися за сучасними вимогами.

Оподаткування

ЗУ «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо оподаткування операцій з об’єктами нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» №2600-IX від 20 вересня 2022 року (надалі – Закон 2600) було нещодавно схвалено Верховною Радою (реєстраційний номер законопроєкту №7683). Наразі він перебуває на підписі у Президента та має набрати чинності з наступного дня після його опублікування.

Закон 2600 розроблено в тандемі з Законом України «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» №2518-IX від 15 серпня 2022р., що було прийнято дещо раніше та вже опубліковано (10 вересня 2022 р.).

Окрім уніфікації норм, задум Закону 2600 – полегшити доступ населення до нового житла та знизити його вартість для громадян, зокрема, шляхом зменшення податкового навантаження на його створення, в тому числі звільненням «першого постачання» новозбудованого житла від оподаткування ПДВ при введенні житла на ринок.

Отже, коротко про зміни, що передбачає цей Закон.

ПДВ

По-перше, запроваджується касовий метод визначення податкових зобов'язань з ПДВ для забудовників та девелоперів щодо операцій з об'єктами нерухомості, які будуть побудовані в майбутньому. Тобто, податок буде стягуватися лише при отриманні грошових коштів.

По-друге, згідно з оновленим пп. 197.1.14 Податкового кодексу України (ПКУ) звільняються від оподаткування ПДВ операції «постачання житла (об'єктів житлової нерухомості, неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості), крім першого постачання таких об’єктів». Чинна норма стосується лише житла (об'єктів житлового фонду), а операції з купівлі-продажу неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості додано лише зараз.

Крім того, Закон встановлює, що сума від’ємного значення, до розрахунку якої включено суми ПДВ, сплачені отримувачем товарів/послуг у попередніх та звітному податкових періодах постачальникам товарів/послуг, які використані або будуть використані в операціях з першого постачання житла, не підлягає бюджетному відшкодуванню. Ці суми будуть зараховуватись до складу податкового кредиту наступного звітного (податкового) періоду до їх повного погашення податковими зобов’язаннями.

Податок на прибуток

Уточнюється, що під активами інституту спільного інвестування розуміється лише сформована (оплачена) за рахунок коштів спільного інвестування сукупність активів, передбачених законами та нормативно-правовими актами НКЦПФР.

Також Закон 2600 встановлює особливості оподаткування операцій з першого продажу за договорами купівлі-продажу неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості. Йдеться про коригування (збільшення, зменшення) фінансового результату до оподаткування на суму доходу (виручки) за операціями з першого продажу відповідних об’єктів нерухомості та на суму витрат, що формують їх собівартість.

Податок на доходи фізичних осіб (ПДФО)

Згідно із нормами Закону 2600, продаж нерухомості, зокрема й недобудованої, звільняється від сплати ПДФО, якщо майнове право на неї зареєстровано на користь покупця та за неї сплачено хоча б частково. Встановлено порядок оподаткування доходу від операцій з неподільним об’єктом незавершеного будівництва/майбутнім об’єктом нерухомості, подільним об’єктом незавершеного будівництва та з відступлення прав вимоги за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого частково сплачено ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця. Визначено, що ПДФО сплачується з різниці між сумами купівлі та продажу (дохід може бути зменшений на документально підтверджені витрати).

Зазначені зміни можуть нести ризики зниження бюджетних надходжень та певних спроб мінімізації податкових зобов’язань, як зазначалося у експертних висновках до законопроєкту. Разом з тим, поточні умови, в яких опинилася країна та ринок нерухомості, скоріше вимагають подібних змін, що, сподіваємось, зможуть дещо пожвавити ринок нерухомості та сприяти покращенню доступності житла.

Перелік норм із посиланнями

Оновлені ДБН Б.1.1-14:2021 «Склад та зміст містобудівної документації на місцевому рівні»; ДБН Б.1.1-13:2021 «Склад та зміст містобудівної документації на державному та регіональному рівнях»; ДБН Б.2.2-3:2021 «Склад та зміст історико-архітектурного опорного плану населеного пункту»; ДБН А.2.2-1:2021 «Склад і зміст матеріалів оцінки впливів на навколишнє середовище (ОВНС)»; ДБН В.2.2-42:2021 «Споруди холодильників. Основи проектування»; ДБН В.2.2-43:2021 «Складські будівлі. Основні положення»; ДБН В.2.6-221:2021 «Конструкції силосів з гофрованою стінкою для зерна. Основні положення»; ДБН В.1.2-6:2021 «Основні вимоги до будівель і споруд. Механічний опір та стійкість»; ДБН В.1.2-7:2021 «Основні вимоги до будівель і споруд. Пожежна безпека»; ДБН В.1.2-8:2021 «Основні вимоги до будівель і споруд. Гігієна, здоров’я та захист довкілля»; ДБН В.1.2-9:2021 «Основні вимоги до будівель і споруд. Безпека і доступність під час експлуатації»; ДБН В.1.2-10:2021 «Основні вимоги до будівель і споруд. Захист від шуму та вібрації»; ДБН В.1.2-11:2021 «Основні вимоги до будівель і споруд. Енергозбереження та енергоефективність»; ДБН В.2.6-31:2021 «Теплова ізоляція та енергоефективність будівель»;

Автор:
Костянтин Сілкін, старший юрист

Опубліковано Property Times

Повернутися назад