Житло для ВПО: врегулювання питання передачі ділянок для розміщення об'єктів

З моменту повномасштабного вторгнення рф в Україну кількість внутрішньо переміщених осіб (ВПО) щоденно зростає, досягнувши майже 5 млн на кінець 2022 року, за даними Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України. До вирішення першочергової потреби ВПО в тимчасовому розміщенні прикута увага як із боку українського уряду, так і міжнародних партнерів.

Вочевидь післявоєнне відновлення тимчасово окупованих чи зруйнованих внаслідок військової агресії територій триватиме чималий час. Тому серед сьогоденних викликів постає завдання не лише забезпечити ВПО доступним житлом, але й загалом створити для них життєздатне середовище, де люди, які втратили свої домівки, зможуть соціалізуватися, знайти роботу та отримати доступ до основних послуг, таких як освіта, охорона здоров’я, задовольнити інші побутові потреби.

У відповідь на ці виклики було запроваджено низку законодавчих змін, спрямованих на сприяння облаштуванню тимчасового житла для ВПО. Однак важливо критично проаналізувати, чи ці зміни ефективно розв’язують поточні проблеми та пропонують довгострокові рішення. Розглянемо цю тему в питаннях-відповідях.

Що включає фонд житла для ВПО та хто уповноважений його формувати?

29 квітня 2022 року уряд затвердив Порядок формування фондів житла, призначеного для тимчасового проживання, обліку та надання такого житла для тимчасового проживання внутрішньопереміщених осіб (далі — Порядок №495).

Цей порядок передбачає, що фонд житла для тимчасового проживання ВПО (далі — фонд житла) формується органами місцевого самоврядування або уповноваженими ними органами шляхом:

• викупу (придбання) житла;
• будівництва нового житла;
• реконструкції наявних будинків і гуртожитків, а також переобладнання нежитлових приміщень на житлові та передачі житла в комунальну або державну власність;
• капітального ремонту об’єктів житлового фонду, зокрема, об’єктів соціального призначення.

Створення фонду житла фінансується як за рахунок державного та місцевих бюджетів, такі міжнародних донорів чи інших добровільних внесків фізичних і юридичних осіб.

Особливі умови формування фонду житла та його надання ВПО, що фінансується за рахунок міжнародних донорів, визначаються окремими угодами з ними. Це, без сумніву, створює більше взаємовигідних переваг, наприклад, можливість для міжнародних партнерів застосувати раніше здобутий досвід у створенні житла, що може ефективно забезпечити потреби ВПО.

Отже, основна місія з формування фонду житла для ВПО наразі покладається на органи місцевого самоврядування. Це має забезпечити формування фонду житла для ВПО на довгострокову перспективу.

Які зміни запроваджені в земельному законодавстві щодо передачі земельних ділянок для цілей формування фонду житла?

Для спрощення низки процедур, спрямованих на розширення фонду житла для ВПО за рахунок нового будівництва, у травні 2022 року були запроваджені зміни до земельного та містобудівного законодавства, що діятимуть під час воєнного стану.

Зокрема, був прийнятий Закон України №2247-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо особливостей регулювання земельних відносин в умовах воєнного стану» (далі — Закон №2247-IX), яким розширено перелік випадків надання земель державної та комунальної власності без проведення торгів, а також спрощено процедуру зміни цільового призначення.

Серед іншого, таку передачу дозволено для розміщення виробничих потужностей підприємств, переміщених (евакуйованих) із зони бойових дій.

Одночасно з цим дозволено передачу землі для розміщення об’єктів для тимчасового проживання ВПО, однак із певними обмеженнями. Земельні ділянки для цих цілей надаються в постійне користування виконавчим органам сільських, селищних, міських рад. Водночас передача земельних ділянок державної, комунальної власності для розміщення житла для ВПО фізичним, юридичним особам на інших речових правах забороняється.

Всі ці кроки кореспондують з уже згаданими положеннями Порядку №495 та націлені на формування фонду житла за рахунок нового будівництва, що надалі буде акумулюватися в комунальній і державній власності. Це, з одного боку, є об’єктивним, адже саме на органи місцевого самоврядування покладається функція зі створення житла для ВПО. Та, з іншого боку, це певною мірою обмежує змішані проєкти, що можуть включати будівництво інших об’єктів на земельній ділянці, виділеній для житла для ВПО, та комплексно вирішувати потреби ВПО, зокрема, у співпраці із приватним сектором.

Також для пришвидшення строків реалізації проєктів законодавець пішов на виняткові дії та дозволив проводити зміну цільового призначення земель для розміщення об’єктів для тимчасового проживання ВПО без врахування містобудівної документації, окрім певних винятків (1). Так, для нового будівництва та реконструкції будівель для цих цілей буде достатньо мотивованого висновку уповноваженого органу містобудування та архітектури міської влади, що надається протягом 10 робочих днів із дати звернення, та має підтвердити, що розміщення відповідних об’єктів не призведе до порушення обмежень у використанні земель, зокрема, у сфері забудови та охорони культурної спадщини.

Для земельних ділянок, що не сформовані та потребують відведення, додатково необхідно буде розробити проєкт землеустрою, затвердження якого здійснюється після отримання згаданого вище мотивованого висновку органу містобудування та архітектури.

Додатково, без необхідності змінювати цільове призначення земель, незалежно від форми власності на них (окрім земель природно-заповідного фонду, історико-культурного та лісогосподарського призначення), дозволено розміщення тимчасових споруд, їх комплексів для життєзабезпечення (тимчасового проживання та обслуговування) ВПО. Прикладом таких тимчасових споруд можна вказати модульні будинки, які на сьогодні набули широкої популярності за рахунок економії часу та коштів на їх розміщення.

Які зміни додатково запроваджені для спрощення забудови житла для ВПО?

Зміни до містобудівного законодавства, запроваджені Законом №2247-IX, фактично дублюють уже згадані вище зміни та надають додаткові спрощення в регулюванні режиму забудови земельних ділянок для цілей тимчасового розміщення ВПО.

Зокрема, замовнику будівництва, який отримав мотивований висновок щодо розміщення об’єктів для ВПО, не потрібно буде додатково отримувати містобудівні умови та обмеження, оскільки цим висновком уже будуть визначені такі умови та обмеження забудови. Водночас потрібно врахувати, що після шести місяців із дня скасування чи припинення воєнного стану дія такого висновку буде припинена для об’єктів, які не пройшли успішно стадію проєктування та забудовниками яких не отримано дозвільні документи на будівництво.

Реалізовані проєкти з будівництва тимчасового житла для ВПО мають бути враховані в містобудівній документації на місцевому рівні протягом трьох років із дня припинення або скасування воєнного стану.

Яких категорій ВПО стосуються такі спрощення?

Зміни, внесені Законом №2247-IX до Закону України «Про регулювання містобудівної документації», передбачають, що згадані вище спрощення в правовому режимі забудови земельних ділянок поширюються на будівництво тимчасового житла для певних категорій внутрішньопереміщених осіб, а саме для внутрішньо переміщених осіб з-поміж працівників підприємств, переміщених (евакуйованих) із зони бойових дій, а також осіб, які належать до соціально незахищених верств населення (2).

Висновки

Останнім часом ми спостерігаємо чималу кількість проєктів, спрямованих на нове будівництво житла для внутрішньо переміщених осіб. Для цього вже виділено чи задекларовано до виділення значну кількість земельних ділянок у містах Львів, Івано-Франківськ, Полтава, на Закарпатті та в окремих містах Київської області та Західної України. Фінансування цих проєктів здійснюватиметься за рахунок державних і місцевих бюджетів, а також міжнародних інституцій, зокрема Європейської Комісії, Червоного Хреста України, міжнародних організацій та фондів NEFCO, GIZ.

Ці зусилля підкреслюють позитивний вплив нещодавніх змін, спрямованих на спрощення правового режиму забудови земельних ділянок. Однак ці зміни не враховують потенційну потребу в комплексному розв’язанні питання житлозабезпечення внутрішньо переміщених осіб, наприклад, можливу потребу в будівництві поряд із житлом для ВПО інших соціально важливих об’єктів (закладів освіти, медицини, комерційних приміщень першої необхідності тощо). У таких випадках виникає проблема зі структуруванням взаємовідносин із господарюючими суб’єктами інших форм власності, які потенційно могли б бути зацікавлені в інвестуванні в такі об’єкти, а також більш тривалий процес самої реалізації проєктів. Крім того, вочевидь строк дії запроваджених змін необхідно буде продовжити принаймні на кілька років після скасування воєнного стану.

(1) До таких винятків відносяться ландшафтно-рекреаційні території, природоохоронні території, визначені відповідною документацією; земельні ділянки природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, історико-культурного призначення, землі водного фонду; території, на яких згідно з містобудівною документацією на місцевому рівні передбачено розміщення об’єктів освіти, охорони здоров’я, культури, соціального забезпечення, житлово-комунального господарства, цивільного захисту, військових та інших оборонних об’єктів, лінійних об’єктів інженерно-транспортної та енергетичної інфраструктури, інженерної інфраструктури меліоративних систем.

(2) Перелік соціально незахищених верств населення визначено Додатком №1 Порядку №495.

Автор:

Тетяна Сторожук, старший юрист

Опубліковано "Юридична газета"